Можно ли купить недвижимость за криптовалюту в Италии? Да, это законно. Однако между «законным» и «простым» лежит целая пропасть из требований к евровому ценообразованию, антиотмывочного законодательства и нотариуса, который вправе отказать. В Италии уже существуют реальные случаи покупки недвижимости за криптовалюту, поэтому вопрос уже не в том, возможно ли это, а в том, как сделать всё правильно.
Законно, но цена фиксируется в евро
С гражданско-правовой точки зрения сделка полностью законна: ничто не запрещает продавцу согласиться получить оплату в криптовалюте.
Существует, однако, ограничение, от которого никуда не деться. В Италии ни одна криптовалюта не имеет статуса законного платёжного средства, то есть не является валютой, от которой нельзя отказаться по закону. Практическое следствие очевидно: в нотариальном акте (rogito) цена должна быть выражена в евро, а криптовалюта служит лишь инструментом погашения этого обязательства. Согласно наиболее осторожной правовой интерпретации, операция квалифицируется как обычная купля-продажа, цена которой зафиксирована в евро и оплачена способом, отличным от наличных денег.
Главное препятствие: антиотмывочное законодательство
По сути, именно здесь сосредоточена вся сложность. Нотариус не просто публичное должностное лицо: он является субъектом, обязанным соблюдать требования антиотмывочного законодательства. Нотариус обязан отследить платёж, проверить происхождение средств и установить конечного бенефициара. Развеем сразу один распространённый миф: блокчейн не является анонимным, он лишь псевдоанонимен и полностью отслеживаем. Нотариус может проверить транзакцию по её идентификатору и адресам кошельков.
Проблема, таким образом, не в технической отслеживаемости, а в документальном соответствии. Нотариус потребует подтверждения происхождения криптовалюты: выписки с регулируемой биржи и документацию об изначальной покупке актива. Нотариус вправе применить усиленную проверку. По завершении сделки нотариус обязан направить уведомление в Подразделение по финансовой разведке Guardia di Finanza. И самое важное: если нотариус не может подтвердить законность средств или считает риск чрезмерным, он вправе на законных основаниях отказаться удостоверять сделку.
Как это работает на практике
По сути, именно поэтому на практике сделка почти всегда следует чёткой последовательности шагов:
- Найти продавца, согласного принять оплату в криптовалюте, и зафиксировать цену в евро.
- В предварительном договоре определить обменный курс или включить ценовую оговорку для управления волатильностью в период между подписанием предварительного договора и нотариальным актом.
- Наиболее распространённый путь: конвертировать криптовалюту в евро на регулируемой бирже до нотариального акта. В этом случае нотариус получает евро, а антиотмывочные обязательства существенно упрощаются.
- Собрать и предоставить полный пакет документов о происхождении средств.
- В нотариальном акте дать развёрнутое заявление о способе оплаты с последующим уведомлением со стороны нотариуса.
Предварительная конвертация в евро не единственный возможный путь, но, безусловно, самый надёжный. Именно его рекомендуют большинство нотариусов, чтобы оставаться в правовом поле без лишних рисков.
Два фактора, которые почти никто не учитывает
Два аспекта, которые часто упускают из виду, способны превратить выгодную сделку в неприятный сюрприз.
Первый: волатильность. Между подписанием предварительного договора и нотариальным актом могут пройти недели, а стоимость криптовалюты за это время способна значительно измениться. Именно поэтому ценовые оговорки об индексации, не формальность, а необходимость.
Второй фактор недооценивается чаще всего, и он касается налогообложения. Оплата недвижимости криптовалютой означает её отчуждение. Если криптовалюта выросла в цене с момента покупки, в этот момент возникает налогооблагаемый прирост капитала. Расходование криптовалюты с точки зрения налоговых органов является таким же значимым событием, как и её продажа. Согласно итальянскому налоговому законодательству, с 2026 года ставка замещающего налога выросла до 33%. Этот вопрос необходимо проработать до совершения сделки, а не после. Подробнее об этом в нашей статье о декларировании криптовалюты.
Итог: да, в Италии можно купить жильё за криптовалюту, но реалистичный сценарий один. Цена в евро, в большинстве случаев предварительная конвертация, безупречная документация о происхождении средств, понимание того, что нотариус будет проверять каждый шаг и может отказать, плюс заранее посчитанный налог на прирост капитала. Это возможно, но пока далеко не просто. Официальные разъяснения доступны на сайте Национального совета нотариусов Италии, а по налоговым вопросам следует обращаться к ресурсам Agenzia delle Entrate. За развитием ситуации следим в разделе Италия.
